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              “債轉股”之后,信托公司與房企展開(kāi)新博弈

              2022-03-26 13:30:19 銀柿財經(jīng) 

              房產(chǎn)公司的流動(dòng)性風(fēng)險還在釋放。在政策吹風(fēng)、金融機構等多方協(xié)力之下,從表面看來(lái),情況正往好的方向發(fā)展。

              日前,恒大的債權人電話(huà)會(huì )議傳出信號,將與信托公司以“股權轉讓+托管運營(yíng)”新模式,解決公司流動(dòng)性緊張的情況。

              這一信息,給前期多家信托公司入局房企的動(dòng)因,做了更好的解釋。

              “債權人”到“開(kāi)發(fā)商”

              時(shí)間退回到2021年11月,中融信托宣布,擬對深圳市花現置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“花現置業(yè)”)的股權從參股時(shí)的49%增至100%,而花現置業(yè)原本的大股東是花樣年。

              之后,信托公司入局房產(chǎn)項目顯得更頻繁。

              2022年1月中旬左右,中融信托接盤(pán)中南建設(000961)旗下鹽城港達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49%股權;五礦信托連續拿下陽(yáng)光城(000671)杭州橙光置業(yè)19%股權、恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權。

              1月底,平安信托接盤(pán)正榮集團旗下廈門(mén)市榮璐置業(yè)有限公司49%的股權。

              到了2月,恒大的多個(gè)項目被光大信托和五礦信托接盤(pán)了。

              不難發(fā)現,在上述股權變動(dòng)中,信托公司在與房企的合作過(guò)程中,身份發(fā)生了改變。

              信托業(yè)資深人士小胡(化名)告訴銀柿財經(jīng)記者,最近一波“接盤(pán)”動(dòng)作之后,信托公司從原來(lái)的債權人身份,變成了持股項目的管理者,與房企的債券合作變成了股權合作。在這個(gè)模式下,信托公司直接參與項目的具體運營(yíng),在項目的風(fēng)險把控上更有了主導意義。開(kāi)發(fā)商的身份則轉變?yōu)榇ǚ健?/p>

              “對于我們信托公司來(lái)說(shuō),處理存量,化解風(fēng)險才是當務(wù)之急!

              據用益觀(guān)察數據顯示,2021年信托行業(yè)共計披露風(fēng)險項目282款,涉及金額達1495.18億元。其中,房地產(chǎn)企業(yè)違約是“暴雷”重災區,2021年全年違約規模達 917.11億元,占總違約規模比達61.34%。

              “踩雷”后的無(wú)奈之舉

              銀柿財經(jīng)記者曾報道,去年以來(lái),多家信托公司深陷房產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性危機,以五礦信托為例,不僅“踩雷”了恒大、藍光發(fā)展(600466),還“命中”了華夏幸福(600340)等。

              總的來(lái)說(shuō),與房企合作項目越多、捆綁越深度的信托公司,暴露的風(fēng)險也高,亦越顯脆弱。

              五礦信托在入局恒大時(shí)曾向媒體表態(tài),面對與恒大集團合作的部分項目風(fēng)險,五礦信托以維護投資人利益為首要目標,尋求化解路徑。經(jīng)過(guò)反復論證,五礦信托認為通過(guò)獲得項目公司全部股權及管理權,推動(dòng)項目正;\營(yíng),是當前解決恒大項目問(wèn)題的最優(yōu)方案。

              “這也是我所說(shuō)的信托公司的無(wú)奈!毙『嬖V記者,之前信托公司是拿著(zhù)債權被動(dòng)地等房企還錢(qián),還會(huì )有房企“擺爛”不還錢(qián)。但“債轉股”模式之下,信托公司主動(dòng)性更高,結果就會(huì )不一樣。

              不過(guò),小胡告訴記者,這一模式的逐漸落地,更多也是政策吹風(fēng)的結果。

              去年12月,央行、銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》,鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務(wù),助力化解風(fēng)險、促進(jìn)行業(yè)出清。

              這一政策的發(fā)布,給房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解指引了更清晰的方向!爱斝磐泄疽怨蓹嗟男问匠薪拥捻椖渴詹①,對于房企原本承壓的‘三條紅線(xiàn)’壓力有所幫助,對緩解流動(dòng)性壓力更為直接!毙『a充道。

              據銀柿財經(jīng)記者統計,恒大在向光大信托和五礦信托出售4個(gè)項目的相關(guān)股權時(shí),可收回前期投資款達19.5億元,化解項目涉及的債務(wù)約70億元。

              易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也曾表示,信托“接盤(pán)”房企項目,當然是有私心的!斑@些項目大多是因為資金遇到壓力才出手,但項目本身并沒(méi)有太大問(wèn)題,所以在收購之后,這些項目還是有機會(huì )被盤(pán)活的!

              最優(yōu)方案下的博弈

              對于房企來(lái)說(shuō)可能是“斷臂求生”,但對信托公司而言是各方面的能力考驗。

              有華東某大型信托公司長(cháng)期從事地產(chǎn)融資的業(yè)內人士表示,變成股東入局房企項目后,信托公司能否保證前期投入的收回,也得打個(gè)問(wèn)號。

              對此,小胡也表示了部分認同!皩π磐泄镜闹鲃(dòng)管理能力確實(shí)存在著(zhù)不小的挑戰。像這種合作模式下,信托公司需要一個(gè)團隊去跟蹤項目,團隊所需人才也需要結構化調整,這都是壓力,也需要成本!

              “對于信托公司而言,風(fēng)險其實(shí)并不會(huì )因為這個(gè)模式而降低,只是風(fēng)險的形式和承擔者發(fā)生了轉變,從原來(lái)的房企信用風(fēng)險側轉向了市場(chǎng)側。簡(jiǎn)單地說(shuō),你所建的房子賣(mài)不出去,就是信托公司現在要承擔的風(fēng)險!

              據國家統計局發(fā)布的2022年1~2月房地產(chǎn)行業(yè)數據,商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額雙降,增速為2016年以來(lái)的次低,僅高于疫情剛爆發(fā)時(shí)的2020年1~2月,消費端呈現疲軟態(tài)勢。小胡也告訴記者,行業(yè)數據只是平均值,市場(chǎng)的風(fēng)險其實(shí)就在眼前。

              當然,其中肯定也會(huì )有值得投資的項目。因此,在合作上,信托公司更傾向于選擇好的項目,或者能更快回款的項目。另外,每家房企的議價(jià)能力都不一樣,除了利潤的分配,是否保留回購權,還有更優(yōu)先的利潤分配權利等,都是房企和信托公司間的較大博弈點(diǎn)。

              小胡告訴記者,說(shuō)到底,雙方都是為了自己的利益最大化,肯定會(huì )有博弈,好的項目,房企的議價(jià)權可能會(huì )更大些,但也不都是一概而論的。

              據記者梳理,恒大集團陸續與多家信托公司簽署協(xié)議,都有行使回購股權的權利。

              被深度捆綁的信托公司能否走出漩渦還未可知。不過(guò),可以確定的是,信托公司在風(fēng)險的倒逼下,已在做內功、提升風(fēng)控管理的路上。

              (責任編輯:王治強 HF013)
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