“債轉(zhuǎn)股”之后,信托公司與房企展開新博弈

2022-03-26 13:30:19 銀柿財(cái)經(jīng) 

房產(chǎn)公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)還在釋放。在政策吹風(fēng)、金融機(jī)構(gòu)等多方協(xié)力之下,從表面看來(lái),情況正往好的方向發(fā)展。

日前,恒大的債權(quán)人電話會(huì)議傳出信號(hào),將與信托公司以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+托管運(yùn)營(yíng)”新模式,解決公司流動(dòng)性緊張的情況。

這一信息,給前期多家信托公司入局房企的動(dòng)因,做了更好的解釋。

“債權(quán)人”到“開發(fā)商”

時(shí)間退回到2021年11月,中融信托宣布,擬對(duì)深圳市花現(xiàn)置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“花現(xiàn)置業(yè)”)的股權(quán)從參股時(shí)的49%增至100%,而花現(xiàn)置業(yè)原本的大股東是花樣年。

之后,信托公司入局房產(chǎn)項(xiàng)目顯得更頻繁。

2022年1月中旬左右,中融信托接盤中南建設(shè)(000961)旗下鹽城港達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán);五礦信托連續(xù)拿下陽(yáng)光城(000671)杭州橙光置業(yè)19%股權(quán)、恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

1月底,平安信托接盤正榮集團(tuán)旗下廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%的股權(quán)。

到了2月,恒大的多個(gè)項(xiàng)目被光大信托和五礦信托接盤了。

不難發(fā)現(xiàn),在上述股權(quán)變動(dòng)中,信托公司在與房企的合作過(guò)程中,身份發(fā)生了改變。

信托業(yè)資深人士小胡(化名)告訴銀柿財(cái)經(jīng)記者,最近一波“接盤”動(dòng)作之后,信托公司從原來(lái)的債權(quán)人身份,變成了持股項(xiàng)目的管理者,與房企的債券合作變成了股權(quán)合作。在這個(gè)模式下,信托公司直接參與項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng),在項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)把控上更有了主導(dǎo)意義。開發(fā)商的身份則轉(zhuǎn)變?yōu)榇ǚ健?/p>

“對(duì)于我們信托公司來(lái)說(shuō),處理存量,化解風(fēng)險(xiǎn)才是當(dāng)務(wù)之急!

據(jù)用益觀察數(shù)據(jù)顯示,2021年信托行業(yè)共計(jì)披露風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目282款,涉及金額達(dá)1495.18億元。其中,房地產(chǎn)企業(yè)違約是“暴雷”重災(zāi)區(qū),2021年全年違約規(guī)模達(dá) 917.11億元,占總違約規(guī)模比達(dá)61.34%。

“踩雷”后的無(wú)奈之舉

銀柿財(cái)經(jīng)記者曾報(bào)道,去年以來(lái),多家信托公司深陷房產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī),以五礦信托為例,不僅“踩雷”了恒大、藍(lán)光發(fā)展(600466),還“命中”了華夏幸福(600340)等。

總的來(lái)說(shuō),與房企合作項(xiàng)目越多、捆綁越深度的信托公司,暴露的風(fēng)險(xiǎn)也高,亦越顯脆弱。

五礦信托在入局恒大時(shí)曾向媒體表態(tài),面對(duì)與恒大集團(tuán)合作的部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),五礦信托以維護(hù)投資人利益為首要目標(biāo),尋求化解路徑。經(jīng)過(guò)反復(fù)論證,五礦信托認(rèn)為通過(guò)獲得項(xiàng)目公司全部股權(quán)及管理權(quán),推動(dòng)項(xiàng)目正常化運(yùn)營(yíng),是當(dāng)前解決恒大項(xiàng)目問題的最優(yōu)方案。

“這也是我所說(shuō)的信托公司的無(wú)奈。”小胡告訴記者,之前信托公司是拿著債權(quán)被動(dòng)地等房企還錢,還會(huì)有房企“擺爛”不還錢。但“債轉(zhuǎn)股”模式之下,信托公司主動(dòng)性更高,結(jié)果就會(huì)不一樣。

不過(guò),小胡告訴記者,這一模式的逐漸落地,更多也是政策吹風(fēng)的結(jié)果。

去年12月,央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù),助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。

這一政策的發(fā)布,給房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解指引了更清晰的方向!爱(dāng)信托公司以股權(quán)的形式承接的項(xiàng)目收并購(gòu),對(duì)于房企原本承壓的‘三條紅線’壓力有所幫助,對(duì)緩解流動(dòng)性壓力更為直接!毙『a(bǔ)充道。

據(jù)銀柿財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì),恒大在向光大信托和五礦信托出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)時(shí),可收回前期投資款達(dá)19.5億元,化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也曾表示,信托“接盤”房企項(xiàng)目,當(dāng)然是有私心的!斑@些項(xiàng)目大多是因?yàn)橘Y金遇到壓力才出手,但項(xiàng)目本身并沒有太大問題,所以在收購(gòu)之后,這些項(xiàng)目還是有機(jī)會(huì)被盤活的。”

最優(yōu)方案下的博弈

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)可能是“斷臂求生”,但對(duì)信托公司而言是各方面的能力考驗(yàn)。

有華東某大型信托公司長(zhǎng)期從事地產(chǎn)融資的業(yè)內(nèi)人士表示,變成股東入局房企項(xiàng)目后,信托公司能否保證前期投入的收回,也得打個(gè)問號(hào)。

對(duì)此,小胡也表示了部分認(rèn)同!皩(duì)信托公司的主動(dòng)管理能力確實(shí)存在著不小的挑戰(zhàn)。像這種合作模式下,信托公司需要一個(gè)團(tuán)隊(duì)去跟蹤項(xiàng)目,團(tuán)隊(duì)所需人才也需要結(jié)構(gòu)化調(diào)整,這都是壓力,也需要成本。”

“對(duì)于信托公司而言,風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)并不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)模式而降低,只是風(fēng)險(xiǎn)的形式和承擔(dān)者發(fā)生了轉(zhuǎn)變,從原來(lái)的房企信用風(fēng)險(xiǎn)側(cè)轉(zhuǎn)向了市場(chǎng)側(cè)。簡(jiǎn)單地說(shuō),你所建的房子賣不出去,就是信托公司現(xiàn)在要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。”

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年1~2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù),商品房銷售面積、商品房銷售額雙降,增速為2016年以來(lái)的次低,僅高于疫情剛爆發(fā)時(shí)的2020年1~2月,消費(fèi)端呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。小胡也告訴記者,行業(yè)數(shù)據(jù)只是平均值,市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)就在眼前。

當(dāng)然,其中肯定也會(huì)有值得投資的項(xiàng)目。因此,在合作上,信托公司更傾向于選擇好的項(xiàng)目,或者能更快回款的項(xiàng)目。另外,每家房企的議價(jià)能力都不一樣,除了利潤(rùn)的分配,是否保留回購(gòu)權(quán),還有更優(yōu)先的利潤(rùn)分配權(quán)利等,都是房企和信托公司間的較大博弈點(diǎn)。

小胡告訴記者,說(shuō)到底,雙方都是為了自己的利益最大化,肯定會(huì)有博弈,好的項(xiàng)目,房企的議價(jià)權(quán)可能會(huì)更大些,但也不都是一概而論的。

據(jù)記者梳理,恒大集團(tuán)陸續(xù)與多家信托公司簽署協(xié)議,都有行使回購(gòu)股權(quán)的權(quán)利

被深度捆綁的信托公司能否走出漩渦還未可知。不過(guò),可以確定的是,信托公司在風(fēng)險(xiǎn)的倒逼下,已在做內(nèi)功、提升風(fēng)控管理的路上。

(責(zé)任編輯:王治強(qiáng) HF013)
看全文
寫評(píng)論已有條評(píng)論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評(píng)論

查看剩下100條評(píng)論

熱門閱讀

    和訊特稿

      推薦閱讀

        和訊熱銷金融證券產(chǎn)品